家主様へ満室にするコツ

• ①入居時部屋チェックシート作成
• ②退去時立会い業務
• ③緊急対応業務
• ④水道メーター検針業務
• ⑤入居促進提案業務
• ⑥建物巡回業務
• ⑦アフターサービス業務
• ⑧長期修繕計画の立案業務
• ⑨家主様代行業務

部屋や店舗をお探しのお客様の考えは？ ここなら入ってもいいかな、居ここちよさそう　→　どうして？
それはいい条件がたくさん重なってはじめていい感想が出るのです！

①駐車場

駐車場は照明がありますか？
車止はありますか？
白線引きは　かすれてないですか？

②建物外観

汚れてないか→高圧洗浄
壊れてないか→雨樋、網戸、屋根、外壁、クラック等…補修、取替え
経年にて色落ちしてないか→外壁の塗り替え（店舗デザイン感覚が必要です）

③建物内部

・水廻り「要注意」

ト イ レ：汚れ、古い便器、暗い→洗浄、取替え、クロス床貼替
脱 衣 場：洗濯パン、洗面化粧台　シミがないですか→〃
浴　　室：頑固な汚れ、キズ、設備が古い→特別洗浄、フィルム貼り、UBに取替
キッチン：設備が古い→表面フィルム貼り、取替え

・洋室

汚れ、なんとなく陰気→腰壁板張に、クロス貼り替え（デザイン貼り感覚で）

・和室

洋間変更→床フローリング、腰壁板張、襖取替え

・建具

古ければ取替え、又フィルム貼り

・全体の雰囲気造り

設備等に色を考慮・ 廻し縁、巾木、枠の色を変える
床の色、クロスの貼り方を通常貼りとしない

照明はデザイン物に、TVジャックは各居室に、スイッチコンセントはカバー取替え

④共用通路

汚れ→高圧洗浄、塗装塗り替え
照明古い、暗い→取替え

年数経過と共にお客様のニーズが変化します。建設当時、人気のあった部屋もいつまでも続きません。お客様や、環境や、時代の変化に合わせていかなくては、常時入居者の確保は容易ではありません。
少し発想を替え、リニューアルすることによって、入居される方に喜んで頂ける見違える部屋になります。

最近の内見者は家賃にこだわる傾向が非常に強いようです。リーマンショック以前は駅近や新築なら多少家賃が高い物件でも入居されていましたが、今は引越し代も含め、敷金や礼金などの初期費用と家賃が重要な入居づけのポイントだそうです。それでもリーズナブルな家賃を維持し、決して好立地とはいえませんが、常に95%を超える入居率を確保しているワンルームマンションがいくつかあります。その共通点は、女性の入居率が50%を超えている物件でした。

一番多かったのは、やはり「家賃を下げる」という回答でした。その中でも内見回数に対して契約率が20%以下の物件。つまり、入居希望が5人に1人しか賃貸契約に至らない物件には共通したキーワードがありました。それは「汚い」「暗い」「臭い」という空室原因の3Kです。

前述のとおり女性が入居してくれれば、全体の入居率は上がります。そのためにも清潔感のある物件を心がけなければなりません。週1回の清掃を2回に増やしたり、共有廊下の照明を明るくしたり、換気口を掃除したりすることで、かなり効果があります。専有部分では水まわりのリフォーム、特に清潔なトイレは必須です。（中古の温水洗浄便座は女性には不人気）。とにかく入居率を上げる特効薬はありません。基本は、こまめな掃除とリフォームだそうです。

敷金の範囲でのリフォームには限界があるようです。敷金を2ヶ月分として、例えば5万円の家賃なら10万円のリフォーム予算になります。これでは、洗い、壁紙と床材の部分補修くらいしかできません。それに消費者契約法により敷金を原状回復やリフォーム費用に充当できなくなり、敷金がゼロの物件も増えています。

通常単身者の平均入居年数は4年といわれています。新築なら4年後の原状回復費用は家賃んお5ヶ月分、12～16年後のリフォームは10～15ヶ月分ほどの費用を想定しておくことが高い入居率を維持するためにも大事な要件だそうです。

ブロードバンド、オートロック、オール電化などを設備することで家賃を上げることができると言われていますが、単身者のライフスタイルはそこまで求めていないようで、「会社の帰りに買ったコンビニ弁当をチンして、風呂上りにビールを飲んで寝る」のがウィークデイの過ごし方だそうです。ブロードバンドなど無料で使えるインターネット設備は家賃が管理費込みで6万5千円以上の物件なら導入すべきかもしれませんが、スマートフォンの出現で単身者のネット環境は激変しています。限られたスペースに、もはやパソコンは不要のようです。